Crise de liquidez abre janela rara para compra de terras agrícolas
Riza Asset vê descontos de até 50% em operações estruturadas com terras e diz que atual janela exige capital e soluções financeiras sofisticadas.
A Riza Asset avalia que a crise de liquidez no agronegócio abriu uma janela rara para compra de terras, com descontos relevantes até em áreas consideradas nobres. A gestora, porém, alerta que as melhores oportunidades estão em operações estruturadas, como sale and leaseback e land equity, que exigem capital, conhecimento jurídico e gestão de risco.
O que aconteceu
O sócio da Riza Asset, Rodrigo Mesquita, afirmou que o estresse financeiro de muitos produtores, pressionados por custos elevados, juros altos e queda de preços de commodities, levou ao aumento de ofertas de fazendas e áreas agrícolas no mercado. Em alguns casos, produtores endividados buscam capital rápido para reforçar o caixa e alongar passivos.
Nesse cenário, a gestora identifica descontos de até 40% em operações de land equity (em que o investidor entra como sócio da terra) e até 50% em estruturas de sale and leaseback, em relação ao valor considerado justo para essas propriedades. Os ativos mais visados são áreas consolidadas, com boa qualidade de solo, logística razoável e histórico de produtividade.
Para Mesquita, esse movimento criou um ambiente favorável para investidores especializados em crédito e em ativos agrícolas, capazes de estruturar operações em que o produtor vende a terra, levanta recursos, mas continua operando a fazenda via contrato de arrendamento de longo prazo. A gestora atua justamente nesse tipo de modelagem, combinando análise de crédito, avaliação de terra e contratos de arrendamento.
Por que importa para o agro
Para o produtor pressionado por dívida, essas operações podem ser uma alternativa à venda definitiva da fazenda ou a renegociações mais duras com bancos. O sale and leaseback transforma a terra em liquidez, paga dívidas caras e preserva a operação, desde que o arrendamento caiba na geração de caixa futura. Sem planejamento financeiro, porém, o risco é trocar um problema por outro.
Para investidores, o momento junta três fatores raros: oferta crescente de ativos, necessidade urgente de capital no campo e queda de apetite de crédito dos bancos. Isso abre espaço para fundos especializados assumirem papel relevante no financiamento da safra, na reestruturação de dívidas e na consolidação do mercado de terras, especialmente em regiões de alta produtividade.
Dados e contexto
Nos últimos anos, o valor da terra agrícola subiu com força, puxado por grãos, câmbio e demanda por ativos reais. Levantamentos privados indicam que, entre 2019 e 2022, áreas de soja em regiões competitivas chegaram a valorizar mais de 50% em reais. Em 2023 e 2024, porém, a combinação de
- recuo nos preços da soja e do milho,
- custos ainda elevados de insumos,
- juros altos no crédito rural e privado,
- estoques maiores no mercado internacional,
Nesse ambiente, bancos ficaram mais seletivos, encurtando prazos e exigindo mais garantias. Fundos como a Riza passaram a ocupar espaço nessa intermediação, oferecendo instrumentos como:
| Instrumento | Característica principal |
|---|
| Sale and leaseback | Produtor vende a terra, levanta capital e arrenda de volta a fazenda | | Land equity | Investidor entra como sócio da terra, compartilhando risco e valorização | | CRAs e FIAGRO | Títulos de crédito e fundos lastreados em operações do agro |
Segundo Mesquita, os melhores descontos estão justamente onde o risco é mais complexo: contratos longos, verificação de garantias, governança de arrendamentos e gestão de inadimplência. Investidor sem estrutura de análise agronômica, jurídica e financeira tende a subestimar riscos de produtividade, clima, preço e execução contratual.
O que observar daqui pra frente
Para o produtor, o ponto crítico será testar se arrendamentos e estruturas de financiamento cabem no fluxo de caixa dos próximos anos, considerando cenários mais conservadores de preço e produtividade. Para investidores, a atenção deve estar em governança de contratos, qualidade dos ativos de terra, resiliência do produtor parceiro e possível recuperação dos preços agrícolas, que pode reduzir rapidamente a janela de descontos atuais.
Fontes
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